|
Sektor budownictwa mieszkaniowego w Polsce czeka kilka lat stabilnych wzrostów
zarówno pod względem ilości mieszkań oddawanych rocznie do użytkowania, jak i wartości
produkcji budowlano-montażowej. W naszym najnowszym raporcie zatytułowanym
„Budownictwo mieszkaniowe w Polsce 2008 – Prognozy rozwoju na lata 2008-
2011” szacujemy, że wartość produkcji budowlano-montażowej z tytułu budownictwa
mieszkaniowego w 2008 r. utrzyma bardzo wysoką dynamikę i w ujęciu nominalnym wzrośnie
o około 50%, osiągając poziom 17 mld zł, na co największy wpływ będzie miała kategoria
budynków wielomieszkaniowych, które w większości przypadków są inwestycjami spółek
deweloperskich.
W latach kolejnych wartość produkcji budowlano-montażowej będzie nadal rosła,
jednak zwyżki nie będą już tak spektakularne. O dobrych perspektywach dla budownictwa
mieszkaniowego świadczy m.in. rosnąca liczba rozpoczynanych inwestycji, zwiększający
się odsetek robót o charakterze inwestycyjnym, a także wysoka i stabilna dynamika robót
ziemnych, co oznacza wzmożone prace przy przygotowaniach gruntów pod przyszłe budowy.
W 2008 r. liczba ukończonych mieszkań wyniesie blisko 170 tys., a w latach kolejnych
nadal będzie rosła, przekraczając poziom 200 tys. lokali w 2010 r. W sytuacji mniejszego
popytu, wielu deweloperów już wkrótce wstrzyma się z realizacją planowanych inwestycji, co
jednak odbije się na liczbie ukończonych mieszkań nie wcześniej niż w 2011 r. Już w 2008 r.
deweloperzy po raz pierwszy oddadzą do użytku więcej mieszkań niż inwestorzy indywidualni.
W perspektywie wieloletniej udział tej formy budownictwa będzie wyraźnie rósł, zwłaszcza
gdy minie okres spowolnienia na rynku pierwotnym.
Trudne czasy deweloperów
W ciągu najbliższych dwóch lat deweloperzy w Polsce negatywnie odczują skutki
boomu mieszkaniowego z okresu 2006-2007, kiedy to nawet co piąte mieszkanie sprzedawali
inwestorom kupującym lokale z myślą o ich droższej odsprzedaży. Dodatkowo, rosnące
koszty inwestycji oraz zastój w sprzedaży mieszkań mogą spowodować bankructwa źle
zarządzanych firm deweloperskich. Zagrożenie to dotyczy głównie mniejszych deweloperów
niedysponujących własnymi siłami wykonawczymi, o wysokim poziomie kosztów oraz
o słabym zapleczu kapitałowym.
Pomimo spowolnienia w sektorze deweloperskim, przyszła sytuacja producentów
materiałów budowlanych nie jest poważnie zagrożona dzięki dużemu udziałowi budownictwa
indywidualnego. Podczas gdy na zachodzie Europy jest to już coraz rzadsza forma budowania,
w Polsce stanowi ono niemal połowę rynku mieszkaniowego i będzie w dużym stopniu
stabilizowało ten rynek jako całość.
Nadwyżka podaży nad popytem sprawi, że w najbliższych latach ceny większości
mieszkań nadal będą spadały. Korekta cenowa potrwa przynajmniej do wakacji 2009 r.
W całym 2008 r. ceny transakcyjne obniżą się średnio o ok. 10%. Z uwagi na fakt wysokich cen
gruntów, robocizny, materiałów budowlanych, a także rosnącej inflacji, mało prawdopodobny
jest jednak scenariusz gwałtownego spadku cen mieszkań, sięgającego ponad 20%, gdyż
stanowiłoby to zagrożenie dla marż deweloperów. Obniżki takie mogą mieć miejsce jedynie
przy sprzedaży pojedynczych lokali – mieszkań o złym rozkładzie lub ostatnich w danej
inwestycji.
Występujący w latach 2006-2007 boom na rynku nowych mieszkań okazał się być
silniejszy niż krótkookresowe moce produkcyjne polskiego sektora budowlanego, czego
skutkiem była niemożność zaspokojenia wysokiego popytu, a w konsekwencji – rosnące
ceny mieszkań, materiałów budowlanych, a także usług wykonawczych. Najbliższe lata
w budownictwie mieszkaniowym pod względem cenowym będą już dużo spokojniejsze. |
