|
Jak inwestować w nieruchomości? Można na przykład kupić mieszkanie. Jest jeszcze jednak sporo innych sposobów. Jednym z nich są fundusze nieruchomości. W Polsce jest ich kilkanaście. Większość to fundusze zamknięte. I nie jest to przypadek.
Taki fundusz w trakcie tzw. subskrypcji zbiera pieniądze od inwestorów, a następnie przestaje przyjmować spłaty i zaczyna za pozyskane środki kupować nieruchomości. Ta formuła pozwala funduszowi spokojnie działać. Gdyby musiał na bieżąco przyjmować wpłaty i realizować wypłaty na rzecz klientów, nie byłby w stanie inwestować na tak mało płynnym rynku, jakim jest rynek nieruchomości.
Fundusze zamknięte mają tę podstawową zaletę, że w ich portfelach znajdują się fizyczne obiekty. Na przykład, działający fundusz Arka Rynku Nieruchomości kupił już kilkanaście obiektów biurowych i handlowych (np. Trinity Park w Warszawie). Osoby, które wpłaciły swoje środki do funduszu, uczestniczą we wzrośnie wartości tych obiektów.
Fundusze zamknięte emitują tzw. certyfikaty. Każdy, kto na samym początku wpłaca środki do funduszu, kupuje pewną liczbę tych papierów wartościowych. Następnie, w większości przypadków, certyfikaty te trafiają do obrotu giełdowego - tam można je kupić i sprzedać. Problem polega na tym, że cena nie zawsze odzwierciedla ich faktyczną wartość. Z jednej strony mamy rzeczywistą wycenę certyfikatu. Można ją wyznaczyć, dzieląc rynkową wartość wszystkich nieruchomości kupionych przez fundusz przez liczbę certyfikatów (oczywiście po uwzględnieniu kosztów funduszu). Z drugiej strony, na giełdzie ustalana jest wartość rynkowa - efekt gry popytu i podaży. Po tej cenie każdy posiadacz rachunku maklerskiego może kupić certyfikaty i wejść do funduszu.
Okazuje się, że ceny rynkowe są z reguły sporo wyższe od cen księgowych. Spójrzmy ponownie na fundusz Arki. Realna wycena certyfikatu to obecnie ok. 120 zł. Tymczasem na giełdzie transakcje zawierane są po 136 zł. Jednocześnie obrót certyfikatami tego i innych funduszy jest niewielki - często w danym dniu nie są zawierane żadne transakcje. Wejście do funduszu przez giełdę nie jest łatwe i z reguły sporo wówczas przepłacimy.
Może wyjściem są więc fundusze otwarte? W ich przypadku w każdej chwili można wpłacić pieniądze i w każdej chwili z nich wyjść po aktualnej cenie jednostki ustalanej na podstawie faktycznej wartości portfela funduszu. Byłoby to idealne rozwiązanie, jednak tego typu fundusze nie mogą sobie pozwolić na bezpośrednie kupowanie nieruchomości. Wyobraźmy sobie, że jakaś znaczna grupa klientów chce wycofać swoje środki. Fundusz musiałby wówczas szybko sprzedawać posiadane obiekty. Byłoby to sprzeczne z interesem samych inwestorów. Inna sprawa, że fundusze otwarte nie mogą z mocy prawa inwestować bezpośrednio w nieruchomości.
W efekcie otwarte fundusze deklarujące przywiązanie do rynku nieruchomości w praktyce skupiają się na spółkach giełdowych z tej branży - kupują akcje deweloperów czy producentów materiałów budowlanych. Notowania akcji tych firm oczywiście zależą od sytuacji na rynku nieruchomości, jednak z pewnością jest to zupełnie inna inwestycja niż zakup mieszkania czy - za pośrednictwem funduszu - biurowca lub centrum handlowego. Jeśli sytuacja na giełdzie się pogorszy, to spółki budowlane będą tanieć, nawet jeśli w tym czasie ceny nieruchomości będą rosnące lub stabilne.
|
