|
Całkowite wyeliminowanie ryzyka związanego z zakupem nieruchomości nie jest możliwe. Dokonując pewnych dodatkowych czynności, można jednak ryzyko to ograniczyć do minimum. W tym celu przed dokonaniem każdej znaczącej transakcji należy: - zbadać historię nieruchomości,
- sprawdzić jej lokalizację,
- obejrzeć dokumenty dotyczące nieruchomości,
- przeprowadzić wizyty w urzędach,
- dokonać analizy dokumentów potwierdzających wiarygodność sprzedającego,
- wprowadzić do umowy jak najwięcej zapisów zabezpieczających interesy kupującego.
Najlepiej proces badania nieruchomości podzielić na następujące etapy:
Etap I - zbadanie historii
Należy sprawdzić, czy wobec nieruchomości zgłoszono roszczenia reprywatyzacyjne oraz jak przedstawiają się sprawy uwłaszczeniowe (czy wobec nieruchomości wydano decyzję uwłaszczeniową). Warto również sprawdzić, czy wobec nieruchomości nie przysługuje prawo pierwokupu oraz czy nie jest to obiekt o charakterze zabytkowym.
Etap II - sprawdzenie położenia
Najważniejszą sprawą jest zbadanie, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli planu nie ma, to co na ten temat mówi studium. Istotna jest również problematyka dostępu do drogi publicznej, gdyż w przypadku jego braku trudno jest uzyskać pozwolenie na budowę.
Dodatkowo należy przeanalizować położenie nieruchomości wobec terenów cennych przyrodniczo. Warto zbadać, czy w bezpośredniej bliskości nieruchomości znajdują się tereny cenne przyrodniczo (na przykład rezerwaty przyrody, parki miejskie, tereny uzdrowiskowe). Czy na jej terenie znajdują się drzewa i krzewy. Jeżeli tak, to należy wziąć pod uwagę koszty opłat administracyjnych związanych z ewentualnym usunięciem takich drzew.
Etap III - analiza dokumentów
Należy zbadać, czy dokumenty dotyczące nieruchomości są aktualne, czy sprzedający dysponuje oryginałami czy też tylko kserokopiami. Analizie należy poddać przede wszystkim odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.
Etap IV - wizyty w urzędach
W celu potwierdzenia wszystkich uzyskanych od sprzedającego informacji należy udać się do następujących urzędów:
> do sądu wieczystoksięgowego (analiza księgi wieczystej i jej akt),
> do starostwa: wydział ochrony środowiska (analiza rejestru gruntów skażonych), wydział geodezji i kartografii (analiza rejestru gruntów i budynków),
> do urzędu gminy (analiza zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium),
> do wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Część powyższych informacji czy rejestrów jest poufna. Aby uzyskać do nich dostęp, należy pamiętać o uzyskaniu pełnomocnictwa od sprzedającego.
Etap V - wiarygodność sprzedającego
Transakcja może zostać przeprowadzona tylko wtedy, gdy obie jej strony przedstawią dokumenty potwierdzające swoją tożsamość, a sprzedający dodatkowo dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością. W przypadku, gdy kupującym lub sprzedającym będzie firma, konieczne jest przedstawienie odpisu z KRS, a często również pełnomocnictwa (jeżeli z treści odpisu z KRS nie wynika, że dana osoba jest uprawniona do samodzielnego podejmowania decyzji w zakresie sprzedaży nieruchomości). Aby sprawdzić sytuację finansową sprzedającego, powinno się żądać przedstawienia zaświadczeń z urzędów skarbowych i ZUS.
Etap VI - zapisy zabezpieczające
W celu zwiększenia bezpieczeństwa transakcji należy zadbać, aby w umowie sprzedaży znalazło się jak najwięcej oświadczeń i zapewnień sprzedającego o tym, iż nieruchomość jest wolna od wszelkich wad oraz że nie istnieją ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. |
